Grondbeleid

We realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen binnen het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij vanuit strategisch oogpunt zo nodig vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen of kunnen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in, zoals bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van De Wieken. Een actieve rol zal altijd vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij maken gebruik van contractvormen en financieringen die kunnen inspelen op bijzondere initiatieven en/of bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de keten van (maatschappelijke) waardecreatie om gebiedsontwikkelingen financieel haalbaar te maken.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. 
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

De notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken' over het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van 2019 is voor het grondbeleid van wezenlijk belang. Een aantal belangrijke richtlijnen is: alleen de werkelijk betaalde rente mag worden doorberekend; als richttermijn van een grondexploitatie geldt een maximale looptijd van 10 jaar. Een richtlijn is ook de categorie 'warme grond'. Dit gaat over grond die met het oog op gebiedsontwikkeling verworven is, maar waarvoor nog geen grondexploitatie is vastgesteld.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over winstgevende activiteiten vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Jaarlijks toetsen wij of wij fiscaal gezien ook winstgevende activiteiten hebben in de grondexploitaties. Tot op heden geven de berekeningen aan, dat de grondexploitaties niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting zijn.

Wij zetten in op een inclusief en gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie van bestaand vastgoed en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.
De gemeente heeft de ambitie om 1.000 woningen per jaar te bouwen in de komende jaren tot 2030. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting min. 35% sociale woningbouw en 20% middenhuur in te passen in het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen. Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen en het actieplan Middenhuur.
De behoefte aan woningen in Amersfoort is en blijft groot. Zowel de woningprijzen in de regio Amersfoort als het aantal transacties is afgelopen jaar, ondanks de pandemie, verder gestegen. Ook het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt is, na een dip van april tot en met juni, weer gestegen. Ondertussen zelfs tot het niveau van voor de pandemie. Wel maakt de woonconsument zich zorgen over de afnemende beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen in de toekomst.
De grondprijs voor bouwrijpe grond onder woningen is de resultante van de verkoopprijzen en de bouwkosten van de woning: de residuele grondwaarde. De bouwkosten van woningen zijn in 2020 nog gestegen. Al neemt de stijging ten opzichte van voorgaande jaren wel af. De verkoopprijzen (en ook de huurprijzen) stijgen nog wel, waardoor er in 2020 nog wel sprake is van een stijging van de grondwaarde.
Tegenover de positieve signalen is er ook een aantal signalen dat we zeer terughoudend moeten zijn bij de opbrengstenstijging van de grondprijs. Want hoewel de komst van vaccins een positief effect lijkt te hebben, zijn de economische gevolgen waarschijnlijk substantieel. Zo lijkt het niet te vermijden dat het aantal werklozen in 2021 zal toenemen. Een van de oorzaken hiervan ligt erin dat wanneer de overheid subsidieregelingen, zoals de NOW-regeling, stopt, werknemers op straat komen te staan. De verwachte toename van de werkloosheid zal zijn weerslag krijgen op de woningmarkt. Eerst door een afname in het aantal transacties, later ook via een lagere prijsstijging of mogelijk zelfs een prijsdaling.
Nieuwe duurzaamheidseisen (BENG-eisen) per 1 januari 2021 zullen de bouwkosten van een woning doen laten stijgen. Het is de vraag of de verkoopprijs naverwant zal stijgen. Dit zal zijn invloed hebben op de grondprijs.
Bovenstaande analyse is de aanleiding geweest om geraamde de grondopbrengstenstijging voor woningbouw voor de korte termijn (3 jaar) in de grondexploitaties te verlagen. Een uitgebreide (externe) toelichting is hiervoor ook opgesteld bij het vaststellen van de parameters voor het MPG 2020 (zie Vaststelling parameters MPG 2020)

De ontwikkelingen op de bedrijvenmarkt zijn divers en toekomstverwachtingen zijn onzeker. Er is geen  eenduidig beeld van de bedrijfsruimtemarkt te geven.  Zo heeft de coronacrisis een directe negatieve impact op een groot deel van de bedrijfsruimtemarkt. Maar aan de andere kant is er ook de krapte en de forse toename in e-commerce.
De toekomst voor de bedrijfsruimtemarkt is daarmee onzeker en hangt samen met de duur van de crisis en de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen op de middellange termijn. In de lopende grondexploitaties is nog een substantieel aantal m2 bedrijventerreinen te leveren. Bij het ontbreken van een omvangrijke logistieke sector in Amersfoort, gaat het meestal om kleinere en middelgrote kavels. Hoewel er sprake is van een krapte, wordt deze bedrijvigheid juist harder geraakt dan de grote logistieke bedrijvigheid. Hoe de crisis uit gaat uitwerken op de bedrijfsruimtemarkt is vooralsnog onzeker. Het zou kunnen leiden tot het geven van meer incentives door vastgoedeigenaren of zelfs huurprijsdalingen. Anderzijds kunnen rendementseisen hoger worden, omdat de onzekerheid in de markt toe lijkt te nemen. Al deze effecten hebben een negatieve invloed op de grondprijs.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2020 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2020 (MPG 2020). (link moet nog worden aangepast!)

Tabel grondexploitaties

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is en zeer verschillende risico’s mogelijk zijn. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de bekende risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien toegestaan, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Daarom kan slechts een beperkt deel van de risico’s worden opgevangen in grondexploitaties. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's gebruiken we een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld bij de vaststelling van de parameters voor het MPG 2019 (zie Bijlage 2: Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort!)
De huidige maatschappelijke en economische ontwikkelingen rondom het Coronavirus (COVID – 19) zijn meegenomen in het huidige MPG bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties (zie ook: Vaststelling parameters MPG 2020). Hoofduitgangspunten waren hierbij:

• Alleen voor de korte termijn zijn de parameters aangepast, vanwege de onzekerheid op de langere termijn;
• Voor de woningbouwmarkt en bedrijventerreinen wordt een beperkte teruggang verwacht vanaf 2021 tot en met 2023;
• De stijging van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken stijgen minder snel dan eerder voorzien.

Met name de woningmarkt lijkt minder last te hebben van de een economische teruggang. Omdat in veel grondexploitaties waarin woningbouw gerealiseerd wordt de grondprijzen al vastliggen in contracten en omdat in deze contracten ook meestal de indexatie al vastgelegd is, hebben de onverwacht positievere ontwikkelingen op de woningbouwmarkt maar beperkt invloed. Voor de bedrijventerreinen zijn de aangepaste, lagere parameters wel (mede) aanleiding van het verslechteren van het resultaat.

Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI)

De kosten die gemaakt worden in de planontwikkelingsfase van nieuwe gebieds- en/of vastgoedontwikkelingen (initiële projecten) werden tot en met 2018 gedekt vanuit de Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI). In 2020 hebben we de initiële plankosten gedekt uit het structureel beschikbare budget. Om in de toekomst voldoende financiële middelen te hebben om deze kosten te dekken, is in 2021 een budget beschikbaar van € 1.100.000 en vanaf 2022 is structureel € 1.300.000 beschikbaar in de begroting.
Het saldo van de RRI per 31-12-2020 bedraagt € 979.000.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.